Wissenswertes zur Grundsteuerreform

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für Gemeinden. Sie wird für nahezu jedes Grundstück erhoben und dient dazu, öffentliche Leistungen wie Schulen, Straßen und andere Infrastrukturprojekte zu finanzieren. Mit der Grundsteuerreform 2025 ändert sich jedoch das Berechnungsverfahren – viele Eigentümer und Mieter fragen sich daher, wie sich die neue Berechnung auf ihre Abgaben auswirken wird.

„Für das im Beispiel berechnete Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1976 beträgt die Grundsteuer B nach der alten Berechnungsmethode bei einem Hebesatz von 570% 581,80 € pro Jahr, während sie nach der neuen Reform mit einem Hebesatz von 920% auf 601,22 € steigt.“

Hier erkläre ich Ihnen die wichtigsten Details zur Reform und habe einen Vergleich zwischen der alten und neuen Grundsteuer für Reichshof erstellt.

Ob und wie sich die Höhe Ihrer Grundsteuerabgaben nach der Reform ändern, hängt zunächst maßgeblich von der Neueinstufung des Grundsteuerwertes durch das Finanzamt ab. Zusätzlich nimmt der durch den Gemeinderat festgelegte Hebesatz Einfluss auf die Höhe der Abgaben.

Die Grundsteuerreform: Warum war sie nötig?

Das bisherige Berechnungsverfahren für die Grundsteuer basierte auf veralteten Einheitswerten, die zuletzt in Westdeutschland 1964 und in Ostdeutschland 1935 ermittelt wurden. Diese Einheitswerte spiegelten nicht mehr den tatsächlichen Wert der Immobilien wider, was zu Ungerechtigkeiten bei den Abgaben führte. Das Bundesverfassungsgericht entschied daher, dass die Grundsteuer reformiert werden muss, um eine gerechtere und zeitgemäße Bewertung zu gewährleisten.

Aufkommensneutral

Die neue Grundstücksreform setzt ein Berechnungsverfahren um, das konsequent aufkommensneutral gestaltet ist. Das bedeutet, dass die Gemeinden durch die neuen, aktualisierten Grundstückswerte nicht automatisch höhere Steuereinnahmen erzielen sollen. Diese Aufkommensneutralität wird durch eine reduzierte Grundsteuermesszahl gewährleistet, sodass die Anpassung der Grundstückswerte nicht zu einer Erhöhung des gesamten Steueraufkommens führt.

Zusätzlich schlägt die NRW-Finanzverwaltung für die Gemeinden geeignete Hebesätze vor, die ebenfalls auf die Aufkommensneutralität abzielen. Sollte es jedoch in einigen Kommunen zu einer Anhebung der Hebesätze kommen – etwa aufgrund schwächerer Haushaltsprognosen oder spezieller Budgetanforderungen – liegt diese Entscheidung allein beim Gemeinderat und betrifft nicht die grundsätzliche Zielsetzung der Reform.

Die Reform tritt 2025 in Kraft und umfasst zwei neue Berechnungsvarianten: Grundsteuer B (Variante 1, mit einheitlichem oder differenziertem Hebesatz) und eine alternative Variante: Grundsteuer C.

Die neue Berechnung der Grundsteuer

Variante 1: Grundsteuer B

Die neue Berechnung für die Grundsteuer B basiert auf drei Hauptfaktoren:

1. Grundsteuerwert
   Der Grundsteuerwert ersetzt den alten Einheitswert und wird auf Basis aktueller Bodenrichtwerte sowie Alter, Nutzungsart, Lage und Wohn- oder Gebäudefläche der Immobilie durch das Finanzamt (!) neu festgelegt. Diese Methode soll den tatsächlichen Wert einer Immobilie besser widerspiegeln.
2. Steuermesszahl
   Die Steuermesszahl ist ein prozentualer Wert, der auf den Grundsteuerwert angewendet wird, um den steuerpflichtigen Betrag zu ermitteln. Die Steuermesszahl variiert je nach Bundesland und Immobilientyp. Sie soll sicherstellen, dass die Steuerlast gleichmäßig verteilt wird.
3. Hebesatz der Gemeinde
   Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und kann stark variieren. Jede Kommune hat die Möglichkeit, diesen Prozentsatz individuell festzusetzen. Laut dem Haushaltsplanentwurf 2025 der Gemeinde Reichshof soll sich der Hebesatz auf Vorschlag der Verwaltung für den Zeitraum 2025-2028 auf 920 Prozentpunkte belaufen.*1

Der Gemeinderat hat entgegen dem Vorschlag der Verwaltung beschlossen, die Grundsteuer B im Jahr 2025 lediglich auf 785 Punkte anzuheben. Dadurch wird die steuerliche Belastung der Bürger im kommenden Jahr zunächst moderat gehalten. Gleichzeitig führt die geringere Anhebung jedoch zu einer Verdopplung des ursprünglich veranschlagten Haushaltsdefizits von 1,46 Millionen Euro auf rund 3 Millionen Euro. Um einem möglichen Haushaltssicherungskonzept vorzubeugen, sind daher für das Jahr 2026 weitere Erhöhungen auf 985 Punkte und ab dem Jahr 2027 auf 1.149 Punkte vorgesehen.*2

Optionale Variante: Grundsteuer C

Eine Neuerung der Reform ist die Einführung der Grundsteuer C. Diese Variante zielt speziell auf unbebaute, aber baureife Grundstücke ab, die für Wohnungsbau genutzt werden könnten. Der höhere Hebesatz soll Eigentümer von ungenutzten Grundstücken anregen, diese zu bebauen und somit Wohnraum zu schaffen. Die Grundsteuer C wird voraussichtlich nur in Gemeinden Anwendung finden, die besonders von Wohnungsknappheit betroffen sind. Ob dies in Reichshof umgesetzt wird, ist aktuell noch nicht bekannt.

Wie wirkt sich die Reform auf Mieter aus?

Für Mieter ist die Grundsteuer ebenfalls relevant, da sie in der Regel über die Nebenkostenabrechnung auf sie umgelegt wird.

Quelle:

*1) https://www.reichshof.org/cms/upload/pdf/rathaus/haushalt/Entwurf_HHP_2025.pdf , S.40/110

*2) https://www.oberberg-aktuell.de/reichshof/reichshofs-politik-setzt-den-spar-hammer-an-a-109756